一、买房可以退定金吗
1. 法律规定
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，商品房买卖合同是商品房开发企业与商品房购买人订立的，以商品房转让为目的的以商品房为标的的合同。合同生效后，有下列情形之一的，定金应当返还：
开发企业未按照合同约定交付房屋的；
买受人按照合同约定向银行申请贷款，但未获批准，或未获得开发企业提供的担保贷款的；
开发企业未按照合同约定办理房产证并在约定的期限内交给买受人的；
买卖双方协商解除了合同的。
2. 司法实践
在司法实践中，法院一般会根据以下原则认定购房定金能否退还：
合同约定优先原则：如果购房合同中明确约定定金不退，则法院一般会支持开发商的诉讼请求。
过错责任原则：如果购房者或者开发商一方出现违约行为，导致合同无法履行，则违约方应返还定金。
公平原则：法院会综合考虑各方当事人的实际情况，以及定金金额、合同履行情况等因素，作出公平公正的裁判。
3. 注意要点
购房者在支付定金前，应仔细阅读购房合同，了解退定金的具体情形。
建议购房者在签订购房合同时，明确约定定金的退还条件。
如果购房者符合退定金的情形，应及时向开发商提出书面请求。
二、买房可以退订金吗
1. 订金和定金的区别
订金和定金是两个不同的概念。订金是指合同订立时，由买受人向出卖人支付的一笔款项，其作用是为了锁定交易意向，并不具有担保合同履行的功能。而定金则具有担保合同履行的功能，如果一方违约，另一方有权要求违约方承担违约责任。
2. 关于订金的退还
根据《民法典》第116条之规定，当事人订立合同，可以约定一方违约时承担违约责任。违约责任包括约定一定数额的违约金或者损失赔偿额，以及违约金或者损失赔偿额的计算方法。
因此，如果购房者支付的是订金，且购房合同中未约定违约责任，则购房者违约时无须向开发商退还订金。但开发商违约时，购房者有权要求开发商退还订金。
3. 注意要点
购房者在支付订金或定金时，应明确交易性质，以免造成混淆。
建议购房者在签订购房合同时，区分订金和定金，并明确约定定金的性质和用途。
三、买房定金不能退
1. 合同约定
购房合同中明确约定定金不退的，则购房者无权要求退还定金。这是因为合同具有法律效力，当事人应当按照约定履行合同义务。
2. 法律例外情形
《民法典》第114条规定，因不可抗力致使不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
因此，如果发生不可抗力事件，导致购房合同无法履行，则购房者可以依据法律规定，要求法院免除退还定金的责任。
3. 注意要点
购房者在签订购房合同前，应仔细审查合同条款，尤其是关于定金的约定。
如果购房合同中约定了定金不退，但购房者认为合同无效，应当及时向法院提起诉讼，请求法院判决合同无效。
如果购房者符合免除退还定金责任的情形，应及时向开发商提出书面申请，并提供相关证明材料。
